Bauabnahme und Mängel: Was ist zu beachten?

Die Arbeiten sind abgeschlossen, doch Auftraggeber und Unternehmen streiten über Mängel, die Abnahme oder die Schlusszahlung. Für private Bauherren und ausführende Betriebe ist entscheidend, was vereinbart wurde, welche Arbeiten fertiggestellt sind und wie Beanstandungen dokumentiert wurden.

Darf die Abnahme wegen Mängeln verweigert werden?

Nach § 640 Absatz 1 BGB ist ein vertragsgemäß hergestelltes Werk grundsätzlich abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Ob ein Mangel wesentlich ist, lässt sich nicht allein an einer pauschalen Wertgrenze festmachen; Art, Umfang und Auswirkungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Bekannte Mängel sollten im Abnahmeprotokoll konkret beschrieben werden. Wer ein Werk trotz Kenntnis eines Mangels abnimmt, muss sich seine Rechte wegen dieses Mangels vorbehalten, um die in § 634 Nummer 1 bis 3 BGB bezeichneten Rechte zu erhalten. Ein ungenaues Protokoll kann später zu Streit führen.

Was bedeutet eine Abnahmefrist?

Nach Fertigstellung kann der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Unter den Voraussetzungen des § 640 Absatz 2 BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn der Besteller innerhalb dieser Frist die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbrauchern muss der Unternehmer zugleich mit der Aufforderung in Textform auf diese Folgen hinweisen. Eine Abnahmeaufforderung sollte deshalb zeitnah geprüft werden.

Wann wird die Schlusszahlung fällig?

Die Abnahme ist grundsätzlich für die Fälligkeit der Werkvergütung nach § 641 BGB maßgeblich. Bei Bauverträgen ist zusätzlich § 650g Absatz 4 BGB mit der prüffähigen Schlussrechnung zu beachten. Vertragsregelungen und eine gegebenenfalls wirksam einbezogene VOB/B müssen gesondert geprüft werden.

Besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, kann nach Fälligkeit ein angemessener Teil der Vergütung einbehalten werden. Angemessen ist nach § 641 Absatz 3 BGB regelmäßig das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Daraus folgt kein pauschales Recht, jede offene Rechnung vollständig unbezahlt zu lassen.

Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?

• Vertrag, Leistungsbeschreibung und Nachträge;
• Abnahmeaufforderung und vorhandenes Protokoll;
• Fotos, Mängelanzeigen und Antworten des Unternehmens;
• Rechnungen, Aufmaße und Zahlungsübersicht;
• Nachweise zu Nachbesserungsangeboten und gesetzten Fristen.

VSR Legal in Chemnitz berät im privaten Baurecht Auftraggeber und Auftragnehmer. Wir prüfen den Vertragsstand, offene Vergütung und Mängelrechte und besprechen die nächsten Schritte.